Pratiche edilizie: CILA, SCIA e Permesso di Costruire

Le pratiche edilizie servono a inquadrare correttamente gli interventi eseguiti su un immobile e, quando previsto, a comunicarli o sottoporli all’amministrazione competente prima dell’avvio dei lavori.

CILA, SCIA e Permesso di Costruire non sono procedure intercambiabili tra cui scegliere liberamente. La pratica edilizia corretta dipende dal tipo di intervento, dalle caratteristiche dell’edificio, dall’eventuale interessamento delle strutture, dalle modifiche ai prospetti, dalla destinazione d’uso, dai vincoli e dalla disciplina urbanistico-edilizia applicabile.

Il principale riferimento nazionale è il D.P.R. 380/2001 – Testo Unico dell’Edilizia, che disciplina i diversi regimi amministrativi dell’attività edilizia. La normativa nazionale deve poi essere coordinata con disposizioni regionali, regolamenti comunali e altre discipline di settore.

Per questo non è corretto associare automaticamente il nome commerciale di un lavoro a una determinata pratica: “rifare il bagno”, “ristrutturare casa” o “rifare una facciata” possono comprendere opere tecnicamente molto diverse.

Cosa sono le pratiche edilizie e quando servono

Con l’espressione pratiche edilizie si indicano comunemente comunicazioni, segnalazioni, istanze, titoli e documenti necessari per realizzare, modificare o, nei casi previsti dalla legge, regolarizzare interventi sugli immobili.

La domanda iniziale non dovrebbe quindi essere “serve la CILA o la SCIA?”, ma:

come viene qualificato l’intervento dalla normativa edilizia?

Una volta individuata la natura delle opere è possibile stabilire il relativo regime amministrativo.

Devono essere valutati, tra gli altri, natura e consistenza dei lavori, eventuale coinvolgimento delle strutture, modifiche a prospetti, sagoma o volume, destinazione d’uso, presenza di vincoli, stato legittimo dell’immobile e disposizioni regionali e comunali.

In alcuni casi al procedimento edilizio devono inoltre affiancarsi autorizzazioni o adempimenti in materia strutturale, paesaggistica, antincendio, energetica, igienico-sanitaria o di sicurezza.

Il portale istituzionale Italia Semplice – regimi amministrativi degli interventi edilizi raccoglie la ricognizione dei principali interventi e dei relativi regimi, comprese le situazioni in cui CILA o SCIA devono essere accompagnate da ulteriori autorizzazioni.

Quali sono le principali pratiche edilizie

Per orientarsi è utile distinguere cinque regimi ricorrenti.

Questa classificazione è uno strumento orientativo: la pratica corretta deve essere determinata sulle opere effettivamente progettate.

Edilizia libera: quando non serve un titolo edilizio

Alcune opere possono essere eseguite senza CILA, SCIA o Permesso di Costruire.

Rientrano nell’attività edilizia libera gli interventi previsti dall’art. 6 del D.P.R. 380/2001 e dalle altre disposizioni applicabili.

“Edilizia libera”, però, non significa assenza di regole. Possono continuare a essere necessarie verifiche rispetto a vincoli paesaggistici, norme antisismiche, antincendio, sicurezza, efficienza energetica, prescrizioni igienico-sanitarie o regolamenti locali.

Per questo anche un intervento apparentemente semplice deve essere valutato nel contesto concreto dell’immobile.

CILA: quando si utilizza

La CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata è disciplinata dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001.

La norma individua un regime residuale per gli interventi non riconducibili all’attività edilizia libera, al Permesso di Costruire e alla SCIA disciplinata dall’art. 22, nel rispetto delle ulteriori normative applicabili.

Un caso frequente è la manutenzione straordinaria interna che non coinvolge parti strutturali e mantiene le condizioni richieste dalla normativa.

Per esempio, lo spostamento di pareti interne non strutturali può ricadere nel regime CILA quando l’intervento possiede i relativi requisiti.

Non bisogna però trasformare l’esempio in una regola universale. Anche quando si valuta una ristrutturazione del bagno chiavi in mano, ciò che determina la pratica non è il fatto che si stia lavorando sul bagno, ma quali opere vengono realmente eseguite.

La CILA viene presentata con l’intervento di un tecnico abilitato e comprende la documentazione e le asseverazioni previste dalla normativa.

SCIA: gli interventi dell’art. 22

La SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività prevista dall’art. 22 riguarda specifiche categorie di lavori.

Tra queste rientrano, per esempio, determinati interventi di manutenzione straordinaria quando interessano parti strutturali o prospetti, interventi di restauro e risanamento conservativo che interessano le strutture e specifiche ristrutturazioni edilizie.

La differenza rispetto alla CILA non può quindi essere ridotta a:

“lavoro piccolo = CILA”
“lavoro grande = SCIA”.

La discriminante è la qualificazione tecnica e giuridica delle opere.

Un caso concreto è il rifacimento delle facciate condominiali: una semplice manutenzione della finitura e un intervento che modifica il prospetto o coinvolge altre componenti dell’edificio non devono essere automaticamente trattati nello stesso modo.

SCIA alternativa al Permesso di Costruire

La SCIA alternativa al Permesso di Costruire, prevista dall’art. 23 del Testo Unico, è distinta dalla SCIA ordinaria dell’art. 22.

Può essere utilizzata per le specifiche categorie individuate dalla norma, comprese determinate ristrutturazioni edilizie e, alle condizioni previste, interventi disciplinati da strumenti urbanistici attuativi.

Un’importante differenza operativa riguarda l’avvio dei lavori: per la SCIA alternativa la normativa prevede la presentazione almeno 30 giorni prima dell’effettivo inizio dell’attività.

SCIA art. 22 e SCIA art. 23 non devono quindi essere considerate due denominazioni dello stesso procedimento.

Permesso di Costruire

Il Permesso di Costruire riguarda gli interventi per i quali il Testo Unico richiede questo specifico titolo, tra cui nuove costruzioni, ristrutturazioni urbanistiche e determinate ristrutturazioni edilizie individuate dall’art. 10.

Si tratta di un procedimento differente rispetto a CILA e SCIA.

Anche in questo caso la parola “ristrutturazione” utilizzata nel linguaggio comune non permette di stabilire la pratica: una ristrutturazione completa dell’immobile può comprendere opere con regimi amministrativi differenti in funzione del progetto.

Come capire quale pratica edilizia serve per i lavori

Per individuare la pratica corretta è necessario descrivere prima le opere e qualificarle successivamente secondo la normativa.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria rappresenta spesso il primo passaggio.

Molte opere di manutenzione ordinaria rientrano nell’attività edilizia libera, mentre interventi di manutenzione straordinaria possono richiedere CILA o SCIA a seconda delle loro caratteristiche.

Per approfondire questa distinzione è disponibile la guida Edilizia Service sulla manutenzione ordinaria e straordinaria.

Strutture, prospetti, volumetria e destinazione d’uso

Quando il progetto coinvolge parti strutturali, prospetti, volumetria, sagoma o destinazione d’uso, la classificazione richiede particolare attenzione.

Dire:

“sto rifacendo il bagno”

non permette di sapere quale pratica serva.

Bisogna sapere se vengono semplicemente sostituiti sanitari e finiture oppure se vengono modificati tramezzi, strutture, impianti, aperture o altri elementi rilevanti.

Lo stesso principio vale per facciate, coperture e ristrutturazioni estese.

Vincoli e autorizzazioni ulteriori

CILA, SCIA e Permesso di Costruire non sostituiscono automaticamente tutti gli altri atti necessari.

Un immobile vincolato può richiedere specifiche autorizzazioni; opere strutturali possono comportare ulteriori adempimenti; altri interventi possono ricadere in discipline paesaggistiche, antincendio, energetiche o igienico-sanitarie.

La corretta gestione delle autorizzazioni edilizie deve quindi considerare l’intero quadro normativo applicabile all’immobile e non soltanto il titolo principale.

Come si presenta una pratica edilizia

La presentazione di una pratica non consiste semplicemente nella compilazione di un modulo.

Prima del deposito occorre verificare lo stato dell’immobile, definire il progetto e predisporre gli elaborati e le asseverazioni necessari.

Verifica dello stato legittimo dell’immobile

Uno dei passaggi più importanti è la ricostruzione dello stato legittimo.

L’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina la documentazione utilizzabile per stabilire lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare. Le modifiche introdotte dal Salva Casa hanno inciso anche su questa disciplina.

In concreto, il tecnico può dover confrontare stato attuale, titoli originari, varianti, eventuali sanatorie, elaborati depositati e altra documentazione disponibile.

Questa verifica consente di individuare eventuali difformità prima di presentare una nuova pratica.

Progetto, asseverazione e documentazione

La documentazione cambia in funzione del procedimento.

Può comprendere modulistica, relazione tecnica, elaborati grafici, asseverazioni, documentazione fotografica, dati catastali, documenti dell’avente titolo, atti di assenso e relazioni specialistiche.

La modulistica nazionale relativa a CILA, SCIA, SCIA alternativa e Permesso di Costruire è stata aggiornata per recepire le modifiche introdotte dal Salva Casa. Le informazioni istituzionali sono disponibili sul sito del Dipartimento della Funzione Pubblica.

Presentazione allo Sportello Unico per l’Edilizia

Lo Sportello Unico per l’Edilizia – SUE è il riferimento amministrativo per i procedimenti edilizi.

Molti Comuni hanno progressivamente digitalizzato la presentazione delle pratiche.

A Milano il SUE Impresainungiorno gestisce telematicamente, tra gli altri, CILA, SCIA ex art. 22, SCIA alternativa ex art. 23, Permesso di Costruire, Segnalazione Certificata di Agibilità e successive fasi dei procedimenti.

Protocollo, integrazioni e controlli

Dopo la trasmissione, il procedimento segue le regole proprie del regime utilizzato.

CILA, SCIA ordinaria, SCIA alternativa e Permesso di Costruire non hanno gli stessi meccanismi né gli stessi tempi.

Possono inoltre essere richiesti approfondimenti, integrazioni documentali o atti ulteriori quando previsti dalla disciplina applicabile.

Nei cantieri più articolati, la fase amministrativa deve rimanere coordinata con progettazione ed esecuzione. Quando previsto dall’incarico, la direzione lavori contribuisce a verificare la corretta esecuzione del progetto durante il cantiere.

Consultazione pratiche edilizie: accesso agli atti e ricerca dei fascicoli

La consultazione delle pratiche edilizie è particolarmente utile quando occorre ricostruire la storia autorizzativa di un immobile.

Prima di una ristrutturazione, di una compravendita o della presentazione di una nuova pratica può essere necessario reperire titoli originari, varianti, CILA, DIA, SCIA, Permessi di Costruire, sanatorie, elaborati grafici e documentazione relativa all’agibilità.

La ricerca delle pratiche edilizie non equivale automaticamente a una verifica di regolarità: i documenti reperiti devono essere interpretati e confrontati con lo stato attuale dell’immobile.

A Milano il servizio di accesso agli atti dei fascicoli edilizi consente di richiedere in formato digitale gli atti di fabbrica e le relative modifiche dal 1928 a oggi e, secondo le indicazioni comunali, la documentazione relativa ai cementi armati disponibile per i periodi conservati dall’amministrazione.

Questa fase può essere decisiva quando il proprietario non dispone già della documentazione necessaria per ricostruire lo stato autorizzato.

Fine lavori, Catasto e Segnalazione Certificata di Agibilità

La conclusione materiale del cantiere non coincide necessariamente con la conclusione degli adempimenti amministrativi.

A seconda dell’intervento possono essere necessari comunicazione di fine lavori, documentazione degli impianti, eventuali adempimenti strutturali, aggiornamento catastale e Segnalazione Certificata di Agibilità nei casi previsti.

È importante inoltre distinguere Catasto e regolarità urbanistico-edilizia: la corrispondenza della planimetria catastale allo stato dei luoghi non sostituisce da sola la verifica dei titoli e dello stato legittimo dell’immobile.

Quando serve la Segnalazione Certificata di Agibilità

L’art. 24 del D.P.R. 380/2001 prevede la Segnalazione Certificata di Agibilità per nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni e per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni indicate dalla norma.

Nei casi previsti la segnalazione viene presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura.

La SCIA di agibilità non va quindi confusa con la SCIA edilizia utilizzata per eseguire determinati lavori.

Quanto costano le pratiche edilizie

Il costo complessivo può comprendere elementi differenti:

• diritti di segreteria comunali;
• eventuali marche da bollo;
• contributo di costruzione quando dovuto;
• compenso del tecnico;
• rilievi e progettazione;
• relazioni specialistiche;
• accesso agli atti;
• eventuale aggiornamento catastale;
• autorizzazioni o adempimenti ulteriori.

Non esistono quindi tariffe nazionali fisse per “fare una CILA” o “fare una SCIA”.

I diritti vengono determinati dagli enti competenti, mentre il compenso professionale dipende dall’attività effettivamente necessaria.

A titolo di esempio, il tariffario dello Sportello Unico Edilizia del Comune di Milano aggiornato al 1° maggio 2026 prevede i seguenti diritti alla presentazione:

Si tratta dei diritti comunali, non del costo complessivo della pratica. Alcuni procedimenti prevedono inoltre bolli, contributi o ulteriori importi secondo le caratteristiche dell’intervento.

Pratiche edilizie in sanatoria

La disciplina della sanatoria edilizia richiede particolare attenzione dopo le modifiche introdotte dal Salva Casa.

Non è corretto riassumere l’intero sistema dicendo che per qualsiasi difformità è sempre richiesta la stessa forma di doppia conformità.

Occorre prima stabilire la natura della difformità.

Accertamento di conformità ex art. 36

L’art. 36 disciplina l’accertamento di conformità nelle ipotesi indicate dalla norma relative, in particolare, all’assenza del titolo o alla totale difformità.

Per queste fattispecie l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.

È la cosiddetta doppia conformità.

Sanatoria delle parziali difformità ex art. 36-bis

L’art. 36-bis, introdotto dal Salva Casa, disciplina invece specifiche ipotesi di parziale difformità, variazioni essenziali e interventi in assenza o difformità dalla SCIA nei casi previsti dalla disposizione.

Per le fattispecie ricomprese nell’articolo, il criterio è differente: occorre verificare la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Le indicazioni applicative sono approfondite nelle Linee guida del Ministero delle Infrastrutture sul Salva Casa.

La natura della difformità deve quindi essere individuata prima di stabilire quale procedura possa essere utilizzata.

Sanatoria e condono edilizio non sono la stessa cosa

Sanatoria e condono non sono sinonimi.

L’accertamento di conformità è disciplinato stabilmente dal Testo Unico e può essere utilizzato soltanto quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge.

Il condono deriva invece da normative straordinarie riferite a periodi e condizioni specifiche.

Non è quindi possibile richiedere nel 2026 un nuovo condono come se fosse una normale procedura disponibile per qualsiasi abuso.

Pratiche edilizie e detrazioni fiscali

La presenza di una CILA, SCIA o Permesso di Costruire non attribuisce automaticamente il diritto a una detrazione fiscale.

Sono due verifiche distinte:

corretto inquadramento edilizio delle opere e requisiti fiscali dell’agevolazione.

La documentazione fiscale deve quindi essere valutata secondo la disciplina vigente nell’anno interessato, senza scegliere o modificare il titolo edilizio in funzione del bonus che si vorrebbe utilizzare.

Per verificare requisiti e documentazione fiscale è opportuno consultare direttamente le informazioni dell’Agenzia delle Entrate dedicate agli oneri e alle spese immobiliari.

Pratiche edilizie a Milano: presentazione digitale e SUE

A Milano la gestione delle principali pratiche edilizie avviene attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia telematico.

Il portale comunale comprende, tra gli altri, CILA, SCIA ex art. 22, SCIA alternativa ex art. 23, Permesso di Costruire, Segnalazione Certificata di Agibilità e comunicazioni successive.

Anche la consultazione della documentazione edilizia è progressivamente digitalizzata attraverso il servizio di accesso ai fascicoli.

Quando i lavori riguardano una ristrutturazione completa, è quindi opportuno verificare pratiche, stato dell’immobile e autorizzazioni nelle fasi iniziali del progetto, prima che il programma operativo del cantiere venga definito definitivamente.

Per interventi più circoscritti vale lo stesso principio: il titolo deve essere individuato sulla base delle opere e non sulla semplice denominazione del lavoro.

Errori da evitare nella gestione delle pratiche edilizie

Uno degli errori più frequenti consiste nello scegliere la pratica partendo dal nome generico della ristrutturazione.

Dire “rifacimento bagno”, “ristrutturazione appartamento” o “rifacimento facciata” non basta per determinare quale regime sia applicabile.

Altri problemi frequenti sono:

• non verificare i precedenti edilizi prima della progettazione;
• considerare il Catasto sufficiente a dimostrare la regolarità urbanistica;
• ignorare vincoli e autorizzazioni ulteriori;
• utilizzare una CILA per opere soggette a un regime differente;
• non aggiornare correttamente la documentazione quando il progetto cambia;
• confondere SCIA art. 22 e SCIA alternativa art. 23;
• dimenticare gli adempimenti di fine lavori;
• considerare una sanatoria sempre possibile;
• associare automaticamente titolo edilizio e detrazione fiscale.

Una gestione corretta serve soprattutto a mantenere coerenti stato autorizzato, progetto ed opere realmente eseguite.

Richiedere una verifica delle pratiche edilizie

Prima di iniziare una ristrutturazione può essere utile verificare la situazione dell’immobile e individuare gli adempimenti richiesti dal progetto.

Per effettuare una valutazione attendibile occorrono normalmente informazioni sull’edificio, descrizione delle opere previste e precedenti edilizi disponibili.

Quando la documentazione manca o è incompleta, può essere necessario partire dalla consultazione dei fascicoli e dall’accesso agli atti prima di predisporre una nuova pratica.

Per un intervento a Milano, San Donato Milanese o nell’hinterland è possibile contattare Edilizia Service descrivendo l’immobile e le lavorazioni da valutare.

FAQ sulle pratiche edilizie

Quale pratica edilizia serve per ristrutturare casa?

Dipende dalle opere effettivamente previste. Alcuni interventi possono rientrare nell’edilizia libera, altri richiedere CILA, SCIA o Permesso di Costruire. Strutture, prospetti, volumetria, destinazione d’uso, vincoli e altre caratteristiche del progetto possono modificare il regime applicabile.

Che differenza c’è tra CILA e SCIA?

La CILA opera nel regime previsto dall’art. 6-bis, mentre la SCIA dell’art. 22 riguarda specifiche categorie di intervento indicate dal D.P.R. 380/2001. Non si distinguono semplicemente in base al costo o alle dimensioni del cantiere.

Come posso cercare vecchie pratiche edilizie di un immobile?

È possibile chiedere l’accesso agli atti presso l’ente che conserva la documentazione. A Milano il servizio comunale consente di richiedere digitalmente gli atti di fabbrica e le relative modifiche dal 1928 a oggi.

Quanto costa una pratica edilizia a Milano?

Dipende dal procedimento e dal lavoro professionale necessario. Nel tariffario SUE aggiornato al 1° maggio 2026, per esempio, la CILA prevede €75 di diritti di segreteria, mentre le diverse tipologie di SCIA e Permesso di Costruire prevedono importi differenti. A questi possono aggiungersi compenso professionale, bolli, oneri e altri costi quando dovuti.

Una pratica edilizia garantisce anche le detrazioni fiscali?

No. La correttezza del titolo edilizio e il diritto a una detrazione fiscale sono verifiche differenti. La prima dipende dalle opere realizzate e dalla disciplina edilizia; la seconda dai requisiti fiscali dell’agevolazione applicabile.